Программа "Пинуй-бинуй" - помощь адвоката

Тема расселения и строительства современного жилья по программе «пинуй-бинуй» актуальна для большого количества граждан Израиля, проживающих в домах середины прошлого столетия. На этапе образования государства такое жилье строилось без соблюдения каких-либо стандартов, дома не оборудованы лифтами, в них не было автостоянок и бомбоубежищ.

Программа расселения и строительства предполагает снос старых и возведение новых многоквартирных домов на прежнем месте. Владельцы такой недвижимости на время строительных работ проживают в арендованной квартире, аренду за которую оплачивает девелоперская компания.

Никаких инвестиций со стороны жильцов и доплат за улучшение качества жилья в новом доме не предусмотрено. Девелопер компенсирует подобные затраты и получает рентабельность за счет реализации построенной дополнительной жилплощади. В новом доме предусмотрено в разы больше этажей, нежели было в старом здании.

Этапы выбора проекта и девелопера

Самая начальная стадия – проверка предложенного проекта в муниципалитете. Это можно сделать самостоятельно, подав соответствующий запрос. По вашему адресу может отсутствовать возможность подключения к коммуникациям большого многоэтажного дома или данная территория уже входит в другую программу по развитию города. Это приведет к трудностям при расселении и строительстве нового дома после сноса старого.

Проверить стоит и самого девелопера, а также строительную компанию относительно их финансового состояния и возможности осуществить проект расселения и строительства «пинуй-бинуй». Застройщик должен быть внесен в соответствующий государственный реестр.

По словам адвоката Марка Вортмана, не лишним будет привлечь независимого оценщика. Также это можно сделать через Министерство строительства. Оценщик проверяет финансовые аспекты сделки и степень выгодности предложенного девелопером проекта.

Перед заключением договора рекомендуем рассмотреть предложения других девелоперских компаний. С понравившимся девелопером можно заключить договор о намерениях сроком на полтора года. В таком документе фиксируется желание жильцов участвовать в программе расселения и строительства «пинуй-бинуй» по конкретному проекту. В договоре намерений нужно четко прописать конечный результат, но не возлагать на себя никаких ограничений и обязательств. Стоит также указать количество решающих подписей владельцев жилья. Реальные работы по расселению и строительству начинаются только после заключения основного договора.

Стадии реализации программы «пинуй-бинуй»

Адвокат рекомендует четко прописать в основном соглашении с девелоперской компанией все сроки выполнения каждой из стадий программы расселения и строительства.

1. Регистрация проекта в муниципальном плане градостроения.
2. Заявление властей о предоставлении земельного участка для возведения дома.
3. Сбор подписей владельцев недвижимости в старом доме.
4. Получение разрешений на проведение строительных работ.
5. Сдача готового здания в эксплуатацию.
6. Регистрация жилого дома в государственном реестре недвижимости.

Механизм возмещения жильцам ущерба за срыв сроков строительства должен быть подробно расписан в договоре с девелопером. Адвокат также советует четко прописать процедуру отказа от реализации проекта и необходимое для этого количество голосов жильцов старого дома.

Обязательные пункты основного договора: сроки и характеристики нового жилья

В процессе реализации программы расселения и строительства существует множество неопределенностей даже после подписания основного договора с девелоперской компанией. Это связано с наличием массы усложняющих факторов, влияющих на исполнение обязательств по проекту.

Дабы избежать затягивания реализации программы «пинуй-бинуй» необходимо в соглашении с девелопером обозначить меру его ответственности за несоблюдение оговоренных сроков по каждому из этапов реализации проекта.

• Сбор подписей жильцов старого дома и подача иска против безосновательно отказывающихся от подписания лиц.
• Получение заявления властей о предоставлении данного земельного участка для реализации программы расселения и строительства. Такое целевое назначение выделенной земли освободит владельцев квартир в старом доме от налога на приобретение недвижимости.
• Внесение проекта в план градостроительного развития.
• Получение разрешительной документации на строительные работы.

Девелоперские компании нередко хитрят, внося в градостроительный план немного измененный проект, нежели тот, который был согласован с жильцами. Это делается для упрощения процедуры регистрации и получения разрешения. Адвокат рекомендует обязательно предусмотреть в основном договоре ответственность девелопера за подобный подлог и возможность жильцов в одностороннем порядке расторгнуть его.

В основном соглашении с девелоперской компанией должны быть подробно прописаны характеристики новой квартиры:

• Площадь и ее соотношение со старым жильем в процентах, квадратных метрах или любым другим способом.
• Расположение в новом доме – этаж, ориентация окон и пр. Это может быть как строго предопределенные владельцами или застройщиком параметры, так и предмет розыгрыша между жильцами.
• Подробное техническое описание новой квартиры.
• Наличие автостоянки, кладовок и помещений общего пользования, а также их распределение между жильцами.

Гарантии девелопера

• Девелоперская компания передает жильцам обеспечительную гарантию, что является обязательным условием расселения. Такие документы должны быть установленной Законом «О продаже квартир» формы и составлены адвокатом. Обеспечительная гарантия должна полностью покрывать реальную рыночную стоимость нового жилья.
• Застройщик предоставляет банковскую гарантию на оплату арендованного жилья на время строительства. Это еще одно обязательное условие расселения.
• Девелопер самостоятельно приходит к соглашению с банками, в которых оформлена ипотека на подлежащие сносу квартиры. Для этого владельцу находящейся в залоге квартиры нужно заключить дополнительный договор о передаче прав на заложенную недвижимость.

Застройщик несет полную ответственность за возведенный им дом согласно Закону «О продаже квартир» и самостоятельно устраняет все недостатки в течение установленного в договоре гарантийного срока после завершения строительства. Адвокат также рекомендует побеспокоиться о страховке на случай невыполнения застройщиком пунктов проекта по расселению и строительству.