Тема расселения и строительства современного жилья по программе «пинуй-бинуй» актуальна для большого количества граждан Израиля, проживающих в домах середины прошлого столетия. На этапе образования государства такое жилье строилось без соблюдения каких-либо стандартов, дома не оборудованы лифтами, в них не было автостоянок и бомбоубежищ.
Программа расселения и строительства предполагает снос старых и возведение новых многоквартирных домов на прежнем месте. Владельцы такой недвижимости на время строительных работ проживают в арендованной квартире, аренду за которую оплачивает девелоперская компания.
Никаких инвестиций со стороны жильцов и доплат за улучшение качества жилья в новом доме не предусмотрено. Девелопер компенсирует подобные затраты и получает рентабельность за счет реализации построенной дополнительной жилплощади. В новом доме предусмотрено в разы больше этажей, нежели было в старом здании.
Процедура выбора проекта и советы адвоката
Как поясняет адвокат по недвижимости Марк Вортман, выбор проекта «пинуй-бинуй» и заключение договора с девелопером осуществляется только от имени представительского органа. Никакие индивидуальные заявления и соглашения не могут рассматриваться как повод к началу сноса.
Перед выбором проекта жильцы проводят общее собрание, где выбирают представительский орган и определяют его полномочия. Также рекомендуется четко обозначить процедуру отказа от участия в конкретном проекте и количество голосов жильцов, необходимых для принятия такого решения.
Девелоперские компании работают с опытными адвокатами, что в сочетании с правовой неграмотностью в данной сфере большинства населения может сыграть не в пользу жильцов.
Рекомендуем нанять собственного адвоката по недвижимости, который будет контролировать весь процесс, проверять законность положений в договоре и представлять владельцев недвижимости на переговорах.
Не стоит соглашаться на услуги адвокатов, оплачиваемых девелопером. По понятным причинам такие юристы не могут быть объективными и в полной мере отстаивать права жильцов.
Этапы выбора проекта и девелопера
Самая начальная стадия – проверка предложенного проекта в муниципалитете. Это можно сделать самостоятельно, подав соответствующий запрос. По вашему адресу может отсутствовать возможность подключения к коммуникациям большого многоэтажного дома или данная территория уже входит в другую программу по развитию города. Это приведет к трудностям при расселении и строительстве нового дома после сноса старого.
Проверить стоит и самого девелопера, а также строительную компанию относительно их финансового состояния и возможности осуществить проект расселения и строительства «пинуй-бинуй». Застройщик должен быть внесен в соответствующий государственный реестр.
По словам адвоката Марка Вортмана, не лишним будет привлечь независимого оценщика. Также это можно сделать через Министерство строительства. Оценщик проверяет финансовые аспекты сделки и степень выгодности предложенного девелопером проекта.
Перед заключением договора рекомендуем рассмотреть предложения других девелоперских компаний. С понравившимся девелопером можно заключить договор о намерениях сроком на полтора года. В таком документе фиксируется желание жильцов участвовать в программе расселения и строительства «пинуй-бинуй» по конкретному проекту. В договоре намерений нужно четко прописать конечный результат, но не возлагать на себя никаких ограничений и обязательств. Стоит также указать количество решающих подписей владельцев жилья. Реальные работы по расселению и строительству начинаются только после заключения основного договора.
Стадии реализации программы «пинуй-бинуй»
Адвокат рекомендует четко прописать в основном соглашении с девелоперской компанией все сроки выполнения каждой из стадий программы расселения и строительства.
- Регистрация проекта в муниципальном плане градостроения.
- Заявление властей о предоставлении земельного участка для возведения дома.
- Сбор подписей владельцев недвижимости в старом доме.
- Получение разрешений на проведение строительных работ.
- Сдача готового здания в эксплуатацию.
- Регистрация жилого дома в государственном реестре недвижимости.
Механизм возмещения жильцам ущерба за срыв сроков строительства должен быть подробно расписан в договоре с девелопером. Адвокат также советует четко прописать процедуру отказа от реализации проекта и необходимое для этого количество голосов жильцов старого дома.
Обязательные пункты основного договора: сроки и характеристики нового жилья
В процессе реализации программы расселения и строительства существует множество неопределенностей даже после подписания основного договора с девелоперской компанией. Это связано с наличием массы усложняющих факторов, влияющих на исполнение обязательств по проекту.
Дабы избежать затягивания реализации программы «пинуй-бинуй» необходимо в соглашении с девелопером обозначить меру его ответственности за несоблюдение оговоренных сроков по каждому из этапов реализации проекта.
- Сбор подписей жильцов старого дома и подача иска против безосновательно отказывающихся от подписания лиц.
- Получение заявления властей о предоставлении данного земельного участка для реализации программы расселения и строительства. Такое целевое назначение выделенной земли освободит владельцев квартир в старом доме от налога на приобретение недвижимости.
- Внесение проекта в план градостроительного развития.
- Получение разрешительной документации на строительные работы.
Девелоперские компании нередко хитрят, внося в градостроительный план немного измененный проект, нежели тот, который был согласован с жильцами. Это делается для упрощения процедуры регистрации и получения разрешения. Адвокат рекомендует обязательно предусмотреть в основном договоре ответственность девелопера за подобный подлог и возможность жильцов в одностороннем порядке расторгнуть его.
В основном соглашении с девелоперской компанией должны быть подробно прописаны характеристики новой квартиры:
- Площадь и ее соотношение со старым жильем в процентах, квадратных метрах или любым другим способом.
- Расположение в новом доме – этаж, ориентация окон и пр. Это может быть как строго предопределенные владельцами или застройщиком параметры, так и предмет розыгрыша между жильцами.
- Подробное техническое описание новой квартиры.
- Наличие автостоянки, кладовок и помещений общего пользования, а также их распределение между жильцами.
Компенсация владельцам недвижимости
В процессе реализации программы расселения и строительства жильцы получают от девелопера полную компенсацию за старое жилье. Это может быть новая квартира в уже готовом доме, равнозначная старой по реальной рыночной стоимости, или арендованная жилплощадь. При аренде девелоперская компания полностью компенсирует:
- арендную плату за все время строительных работ;
- затраты на переезд на съемное жилье и обратно.
Также всем участникам программы девелопер частично компенсирует:
- оплату за обслуживание нового дома;
- земельный налог («арнона»).
Кроме таких обязательных компенсационных выплат, жильцы могут потребовать и прописать в соглашении дополнительные условия и виды компенсации. Здесь лучше воспользоваться услугами адвоката по недвижимости, ведь юристы застройщика могут прописать идеальные для себя условия, при которых добиться реальных выплат практически невозможно.
Нередко владельцы больших квартир желают получить по программе расселения и строительства жилье меньшей площади с компенсацией разницы. Такая возможность есть и в зависимости от договоренности с девелопером владелец может получить одну из следующих компенсаций.
- Новая квартира меньшей жилплощади с денежным вознаграждением в соответствии с рыночной стоимостью квадратного метра.
- Две маленьких квартиры, суммарная стоимость которых не превышает рыночной цены положенного по программе жилья.
- Квартиру в другом готовом доме аналогичной стоимости.
Люди преклонного возраста могут получить полную компенсацию за жилье при условии поселения в доме престарелых.
Каждый из перечисленных видов компенсаций по программе «пинуй-бинуй» имеет свои ограничения по налогообложению. Рекомендуем получить подробную консультацию адвоката во избежание начисления дополнительного налога на недвижимость и пени за его неуплату.
Гарантии девелопера
- Девелоперская компания передает жильцам обеспечительную гарантию, что является обязательным условием расселения. Такие документы должны быть установленной Законом «О продаже квартир» формы и составлены адвокатом. Обеспечительная гарантия должна полностью покрывать реальную рыночную стоимость нового жилья.
- Застройщик предоставляет банковскую гарантию на оплату арендованного жилья на время строительства. Это еще одно обязательное условие расселения.
- Девелопер самостоятельно приходит к соглашению с банками, в которых оформлена ипотека на подлежащие сносу квартиры. Для этого владельцу находящейся в залоге квартиры нужно заключить дополнительный договор о передаче прав на заложенную недвижимость.
Застройщик несет полную ответственность за возведенный им дом согласно Закону «О продаже квартир» и самостоятельно устраняет все недостатки в течение установленного в договоре гарантийного срока после завершения строительства. Адвокат также рекомендует побеспокоиться о страховке на случай невыполнения застройщиком пунктов проекта по расселению и строительству.