Рынок жилой недвижимости в Израиле предполагает три варианта покупки квартиры – новая от застройщика (Каблана), вторичное жилье от хозяина или же от банка. Покупатели часто боятся связываться с банковскими конфискованными квартирами, опасаясь какого-то юридического подвоха или последующих судебных разбирательств с прежними владельцами. Но эти опасения напрасны, как объясняет адвокат по вопросам недвижимости Марк Вортман. В таких сделках больше преимуществ, чем рисков, если делать все грамотно и с помощью опытного юриста.
Преимущества покупки банковской квартиры
- Сравнительно низкая цена. При тщательном анализе рынка жилой недвижимости в Тель-Авиве, Ашдоде, Хайфе и во всем Израиле можно убедиться, что конфискованное жилье в среднем дешевле аналогичных предложений на 20-25%.
- Быстрота проведения сделки. Весь процесс от размещения конкурсным управляющим объявления о продаже банковской квартиры, до оформления прав собственности на покупателя занимает всего от двух до четырех месяцев.
- Чистота сделки, гарантированная судом и судебными приставами. Как объясняет адвокат, покупка конфискованной квартиры – это гораздо менее рискованная сделка, чем приобретение вторичной недвижимости непосредственно от хозяина.
Если жилье конфисковано по иску банка и выставлено на продажу, значит он полностью очищено от претензий третьих лиц, а сам процесс конфискации прошёл все этапы апелляции. Другими словами, покупатель получает юридически чистую квартиру, а гарантом такой чистоты выступает государство в лице службы судебных приставов (Оцаа Лепоаль).
На рынке вторичной недвижимости при покупке жилья от хозяина такой гарантии нет, и есть риск судебных разбирательств с третьими лицами, оспаривающими вашу сделку. Но, тем не менее, покупку даже конфискованной квартиры от банка с гарантиями Оцаа Лепоаль нужно проводить только под пристальным вниманием опытного в купле-продаже недвижимости адвоката.
Этапы продажи конфискованной квартиры и оформление ее покупки
Процесс реализации конфискованной банком жилой недвижимости осуществляется в пять этапов. Потенциальный покупатель становится непосредственным участником этого процесса уже на втором этапе и здесь важно сделать все юридически грамотно, для чего мы рекомендуем с самого начала воспользоваться помощью опытного адвоката по гражданским делам.
- Этап I. Объявление о продаже банковской квартиры на конкурсной основе.
Публикацией такого объявления в печатных и электронных СМИ или на специализированных сайтах занимается конкурсный управляющий (Конес Нехасим).
- Этап II. Осмотр недвижимости.
График посещения выставленной на продажу конфискованной квартиры обычно публикуют в самом объявлении. Потенциальные покупатели договариваются с Конес Нехасим и осматривают жилье. В некоторых случаях продажа ведётся через риэлторов по поручению от конкурсного управляющего. Уже на этом этапе рекомендовано воспользоваться юридической помощью адвоката, который ещё при осмотре выяснит у риэлтора или управляющего всю важную для обеспечения безопасности сделки информацию.
- Этап III. Составление заявления о намерении покупки банковской квартиры.
При положительном решении покупателя он должен составить соответствующей формы заявление и приложить к нему необходимый пакет документов:
- бланк с заполненными данными, включая стоимости жилья;
- банковскую гарантию в размере 5-10% от стоимости недвижимости;
- договор купли-продажи.
Каждый из этих документов очень важен для дальнейшего процесса реализации конфискованной квартиры и оформления права собственности, поэтому оформлять весь пакет нужно исключительно с опытным в делах купли-продажи недвижимости адвокатом. Юрист поможет вам не только подготовить документы, но и правильно подготовиться к следующему конкурсному этапу. К примеру, адвокат Марк Вортман советует указать стоимость конфискованную квартиру ниже той, за которую вы ее планируете купить, чтобы во время аукциона был запас для возможного поднятия цены.
- Этап IV. Аукцион.
Конкурсный управляющий отбирает наиболее интересные по стоимости предложения и приглашает отобранных покупателей на торги. При этом аукцион не всегда проводится. Поэтому важно сразу уточнить будут ли торги, чтобы правильно указать желаемую стоимость конфискованной квартиры – если аукциона не будет, разумнее сразу указать максимальную цену, если торги все же будут, лучше оставить себе люфт для поднятия ставки.
- Этап V. Оформление права собственности.
Проигравшим участникам возвращаются их чеки с залогом, а выигравший подписывает согласованный на третьем этапе договор купли-продажи конфискованной квартиры. Это происходит с одобрения службы судебных приставов. Оцаа Лепоаль выдаёт краткий судебный приказ (Псика), которым передаёт право собственности на банковскую квартиру выигравшему в аукционе участнику.
Покупатель окончательно вступает в права собственности на конфискованную жилую недвижимость после полного перечисления указанной в договоре суммы. Оформление права собственности должно сопровождаться опытным адвокатом, поскольку такие сделки имеют массу нюансов. Только профессиональный юрист, имеющий опыт в сопровождении сделок купли-продажи конфискованных квартир, способен предугадать все проблемные моменты и защитить покупателя от вероятных последующих неприятностей, сделав покупку недвижимости действительно безопасной.
Что нужно знать при покупке конфискованной квартиры? – Рекомендации адвоката.
Воспользуйтесь услугами независимого оценщика. По словам адвоката, так вы сможете оценить стоимость выставленного на аукцион жилья в соответствии с реальной ситуацией на рынке недвижимости, тем самым предложить максимально выигрышную цену, но и не переплатить.
Согласуйте с адвокатом все вопросы налогообложения сделки купли-продажи конфискованной квартиры, а также все нюансы, связанные с оплатой комиссионного вознаграждения риэлторам или конкурсному управляющему.
В большинстве случаев, когда продажу конфискованной квартиры осуществляют государственные органы, аукционные торги не проводятся. Решение принимается конкурсной комиссией. В этом случае необходимо заблаговременно подготовиться и привести все документы в идеальный порядок. Без услуг опытного адвоката сделать все это юридически грамотно и не получить отказ крайне сложно, поэтому мы рекомендуем обязательно воспользоваться профессиональной юридической помощью.
{loadmoduleid 120}